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别让赠送面积坑了

http://www.scol.com.cn  (2014-02-20 16:23:44)  来源:北京青年报  

     以赠送面积摊薄单价 别让送的地下面积坑了

马年新春伊始,尽管开发商对未来楼盘销售表现出了极大的信心,但也同时在考虑着如何让购房人接受高单价。就拿目前在售的一些高价盘来说,送飘窗已经不值一提,大面积的露台、花园,更有甚者地下竟然挖出了层高7.85米的空间,并以赠送面积的名义呈现在购房人面前。据了解,有些开发商赠送的面积甚至能超过其销售面积。

对此,有开发商表示,为了能使高房价被购房人认可,开发商也只能绞尽脑汁给房子以更多的附加值,以此消除购房人对价格的抗性。不过业内人士提醒,对于地下面积的赠送,不仅可能存在产权问题,如果开发商责任心不强,防水防潮做不到位,恐怕赠送的地下室真的将成为一个“坑”,伴随业主的生活烦恼不断。

“送露台、送花园,地下还能做两层”

买房送面积在北京早已不是什么新鲜事,但现在一些别墅盘、类别墅盘早已不局限于送飘窗、露台和花园,而是纷纷朝着地下发展,户户赠送地下层。甚至有的楼盘赠送的地下空间比在售产品的产权面积都要大。

以亦庄某类别墅项目为例,该项目在售的联排产品,可以实现户户都有地下层的赠送,地下层面积也在50平方米至100多平方米不等,层高达到3.1米。

无独有偶,西南五环某项目后期主推别墅产品,除了一些市内新风系统作为卖点外,每户都有大面积的露台和地下层的赠送,也自然成为了该项目的重要卖点。当购房人对项目单价较高表现出抗性时,销售人员往往会给购房人算一笔账,“虽然每平方米价格差不多50000元,但如果算上这些赠送面积,再加上我们10000元/平方米的装修标准,实际上单价并不离谱,比周边房价高不出多少。”

据了解,去年底便开始蓄客的房山某项目在赠送面积上更是大手笔。“根据不同的户型,赠送面积不等,且每户都有赠送的露台和私家花园,尤其是地下层,虽然赠送面积有大有小,但是地下层的层高做到了7.85米,将来业主完全可以隔成两层使用。现在所在的售楼处层高也就不到8米,并隔成了两层,购房人可以感受一下,这样的层高隔成两层,完全不会有压抑感。部分户型赠送的面积,甚至要比我们在售的产权面积还要大。”

对此,业内人士表示,“尽管开发商口口声声表示这样的地下空间为赠送,但实际上地下层也有产权,只是属性为仓储空间,产权年限为50年,比地上空间少20年。购房人最终会得到两份合同,一份是地上住宅合同,一份是地下仓储空间的合同。”业内人士说。

以赠送面积摊薄单价

据了解,地下空间如果层高超过2.2米,开发商销售时就必须算面积,而开发商之所以热衷于将这部分仓储产权的使用面积说成是赠送,主要是为了让购房人听起来心里舒服。

以房山某项目为例,该项目首期将助推叠拼产品,总价约480万至600万每套,面积仅有153-155平方米。照此算下来,每平方米单价突破3.1万元,而房山目前在售的精装修商品房的单价也不过25000-26000元/平方米左右,毛坯房徘徊在22000元/平方米左右,即使是现房也不过27000-28000元/平方米。可见该项目在价格方面明显高出周边房价。

可正如该项目销售所言,“部分户型赠送面积超过了150平方米,相当于买150平方米得300平方米,合下来单价甚至不到20000元/平方米。不仅使用空间大,价格优势也体现得非常明显。”

某开发商表示,“按照赠送来卖,那么赠送的面积越多,核算下来单价就越便宜,这主要是出于降低购房人对单价的抗性。”

与此同时,该开发商人士预测,未来在楼市中,以各种赠送之名销售的楼盘将会非常普遍。该人士分析,首先是土地价格向楼市的传导作用将逐步显现,不少地块在刨除了配建因素后,楼面价都创下新高,未来商品房单价势必继续攀升。为了让购房人对这高单价能有认同感,开发商就必须给房子以更多的附加值,例如,开发商宣传中不断提高的精装修标准,就是为了让购房人认同房子的高单价,觉得物有所值。但伴随人们对精装修报价水分的认清和精装分离带来的高首付,购房人对开发商赠送精装修的认同感逐渐降低。因此,开发商需要不断寻找新方法来吸引购房人。赠送面积就是降低购房人对高单价的抗性的一种有效方法。可以预计高价地日后入市时,赠送面积可能更加普遍,尤其是在低密度产品上。

地下防潮防漏考验开发商良心

尽管赠送面积一直以来都受到涉嫌违规的质疑,但对于购房人而言,能够得到更多的使用面积才是王道。甚至有业内人士认为,“能帮购房人偷出来更多的面积,是开发商设计规划能力的体现。”

也有开发商人士表示,开发商对地下空间的打造,是开发商规划设计,以及对工程把控能力的体现。“尤其是在别墅、类别墅产品上,地下空间的合理利用,甚至成为开发商追求产品差异化和规划设计突破的重要途径。”

不过,应该提醒购房人,层高超过2.2米的地下空间,产权属性只能是仓储等用途,年限要比地上部分的住宅短20年。

更为重要的是,购房人所拥有的地下空间究竟给生活带来便利还是麻烦,完全取决于开发商的责任心与施工能力。

某开发商坦言,“地下层往往返潮,甚至一些地下水较浅的区域形成渗漏,这一直都是地下空间利用率有限的主要制约。克服这一制约关键看开发商在防潮、防漏施工工艺方面的投入。如果开发商较为认真,采用双隔水层,形成类似中空玻璃一样的隔水措施,或者积极开发更为有效的防水、防潮措施,那么便可以最大限度降低潮湿和渗漏的可能。总而言之,施工工艺并不是业界的秘密,完全取决于开发商的责任心。因此,购房人在面对地下空间诱惑的时候,还是要选择口碑较好的开发商。”

文/张蛟

编辑:卞美旋
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